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如何认定未经审批而改建、重建的房屋买卖合同的效力?

  案情介绍:

  原告小福诉称,原、被告于2008年10月7日签订买卖合同,约定被告小磊将上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋(以下简称涉讼房屋)出卖给原告,建筑面积661.96平方米,价款人民币(下同)5600完元;双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户,否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。上述合同签订后,原告依约向被告支付首期房款2100万元,第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑,房地产交易中心不予办理过户登记,故原告要求被告拆除违法建筑,恢复涉讼房屋原状并办理过户,未果。原告认为,双方签订的房屋买卖合同合法有效,被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑,导致无法办理过户构成违约,应承担相应的法律责任。现原告请求判令:1、被告拆除涉讼房屋上的违法建筑,恢复原状,并办理过户手续;2、被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。

  被告小磊辩称:上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋系其与前妻小敏于2002年11月购买的产权房,因存在设计结构与质量问题无法居住,长期空置。2006年,小敏与其妹王慧莉在未征得被告同意、且未办理审批手续的情况下,委托工程队将上述房屋及地基全部拆除,开挖近600平方米的地下室,最终建成涉诉房屋,现有面积1917平方米。2007年与小敏离婚后,涉讼房屋归被告所有,但被告对折除、重建并不知情。涉讼房屋系被告在中国大陆地区的唯一居住用房,作为美籍台湾同胞,在不知道违法建筑不能出售的情况下与原告小福签订买卖合同,现长宁区土地管理局于2008年10月18日对涉讼房屋作出行政查封,不予办理过户等手续。原告明知涉讼房屋系违法建筑,仍诱使被告进入房地产买卖程序。因原建筑已灭失,目前存在的是违法建筑,原、被告签订的买卖合同属无效合同,故不同意原告的诉讼请求,并反诉请求确认房屋买卖合同无效。

  本案争议:

  本案的争议焦点在于买卖合同是否有效、能否继续履行?如何认定被告小磊的违约责任?

  涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定,与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力,一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人,依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力,可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符,善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同,该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时,虽然房屋状态已与登记信息不一致,但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况,且被告小磊未举证证明其于签订买卖合同时,已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告小福。因此,原告对于本案纠纷的发生无过错,应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人,法律应当保护原告的此种信赖利益,此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易,买卖合同的履行可能存在障碍,但根据我国《物权法》区分原则,转让不动产的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理无权登记,不影响合同效力,因此,不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同,不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形,应属有效。

  关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制,但物权未灭失,不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为,履行法律手续;被告即使未出售房屋,也应按照行政机关的要求进行整改,使房屋恢复至合同状态,恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告小磊明知涉讼房屋附有违法的建筑仍予出售,应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态,应自行采取相应措施予以消除后交付原告。法经院释明,原告小福同意被告按现状交付房屋,交自愿替代被告承担恢复原状的义务,原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦符合行政机关的执法目的,法院予以准许。原告在恢复原状时,房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致,质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。

  现被告小磊未能按合同约定向原告小福交付涉讼房屋,应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记,原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务,因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制,故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。原告所支付款项中的2000万,由中原公司代为保管至双方交易中心后再转交被告,现原告已按约履行该付款义务,但因目前无法办理过户登记,中原公司向被告转交的条件尚未成就,故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。

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